Woonpunt DDS is van start gegaan in de gemeente Hamme, sinds 01.01.2023. Tijdens een voorbereidende fase heeft DDS, samen met Wonen Vlaanderen de huidige reglementen voor wat betreft leegstand, verwaarlozing en tweede verblijven van alle deelnemende gemeenten onder de loep genomen. Ondertussen keurde Dendermonde, Berlare en Buggenhout de reglementen op de gemeenteraad goed. In Lebbeke staat het reglement op de gemeenteraad van 26-01-2023. In de gemeente Zele loopt de voorbereidende fase.
Het huidige heffingsreglement werd in december 2022 goedgekeurd op de gemeenteraad. Het wijzigen of aanpassen van een reglement vraagt enige voorbereiding. Woonpunt DDS heeft deze voorbereiding kunnen uitvoeren, voor de gemeenten die nog geen actieve werking hadden met een IGS. Aangezien de gemeente Hamme in 2022 nog onder begeleiding stond van Interwaas kon DDS nog geen actieve rol opnemen.
Aangezien de reglementen op grote schaal moeten aangepast worden, is het beter om te starten met een nieuwe reglement dat gebaseerd is op de nieuwe wetgeving (Vlaamse codex Wonen 2021). Het huidige reglement is nog gebaseerd op het grond-en pandendecreet van 2010. In bijlage voeg ik het huidige reglement toe voor de vaststelling van en de heffing op verwaarlozing, met telkens in rood de nodige aanpassingen. Ik voeg ook het nieuwe reglement toe zoals het door IGS Woonpunt werd voorbereid, rekening houdend met onderstaande opmerkingen en aangepast aan de huidige wetgeving. Het nieuwe reglement zal de huidige 2 reglementen (vaststelling en heffing) verenigen.
Voor wat betreft de manier van registreren adviseert Woonpunt DDS om niet langer het puntensysteem toe te passen. De meerderheid van de lokale besturen zijn afgestapt van dit registratieinstrument en hanteren hetzelfde technisch en beschrijvend verslag, als in het leegstandreglement.
Het agentschap Wonen in Vlaanderen adviseert ook om van het puntensysteem over te schakelen, naar een technisch en beschrijvend verslag. In de praktijk zorgt het eerder voor conflicteren en meer discussies, dan een technisch verslag met foto’s.
Voor wat betreft het tarief van de belasting werd een berekeningsformule toegevoegd, waarbij de gemeente de belasting niet meer verhoogd na het 5de jaar of meer. Op heden stopte de verhoging op 4 jaar. In kader van de intergemeentelijke samenwerking en de vraag om maximaal af te stemmen is er een voorkeur om de berekening van de andere gemeenten te volgen en de vermenigvuldiging door te trekken tot het 5de jaar.
Hierdoor zullen houder(s) van het zakelijk recht maximaal een belasting van € 6.250,00 betalen, als het verwaarloosd pand 5 jaar of langer op de inventaris is opgenomen.
REGELGEVING:
OVERWEGINGEN:
BESLUIT:
Artikel 1: Begripsomschrijvingen
In dit reglement wordt verstaan onder:
1° administratie: de administratieve eenheid van de gemeente en het intergemeentelijk samenwerkingsverband Woonpunt DDS, belast met de opmaak, de opbouw, het beheer en de actualisering van het register van verwaarloosde woningen en gebouwen;
2° beveiligde zending: één van de hiernavolgende betekeningswijzen:
a) een aangetekend schrijven,
b) een afgifte tegen ontvangstbewijs;
3° gebouw: elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2, 1° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, zoals vermeld artikel 1.3, §1, 14° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
4° houder van het zakelijk recht: de houder van één van de volgende zakelijke rechten:
a) de volle eigendom,
b) het recht van opstal of van erfpacht,
c) het vruchtgebruik;
5° opnamedatum: de datum waarop de woning of het gebouw opgenomen wordt in het verwaarlozingsregister;
6° verjaardag: het ogenblik waarop een nieuwe periode van twaalf maanden verstreken is sinds de opnamedatum, zolang de woning of het gebouw niet uit het verwaarlozingsregister is geschrapt;
7° verwaarlozingsregister: het gemeentelijk register van verwaarloosde woningen en gebouwen, vermeld in artikel 2 van dit reglement;
8° woning: elk onroerend goed of deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande, zoals vermeld in artikel 1.3, §1, 66° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Hoofdstuk I : Registratie
Artikel 2: Verwaarlozingsregister
§1. De administratie houdt een register bij van verwaarloosde woningen en gebouwen.
§2. In het verwaarlozingsregister worden de volgende gegevens opgenomen:
1° het adres van de verwaarloosde woning of het verwaarloosde gebouw,
2° de kadastrale gegevens van de verwaarloosde woning of het verwaarloosde gebouw,
3° de identiteit en het adres van alle houders van het zakelijk recht,
4° het nummer en de datum van het opnameattest,
5° de gebreken en tekenen van verval die aanleiding geven tot de opname,
6° de eventuele ligging binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan,
7° de eventuele voorbereiding van een onteigeningsplan waarbinnen de verwaarloosde woning of het verwaarloosde gebouw zich situeert.
Artikel 3: Registratie van verwaarlozing
§1. Het college van burgemeester en schepenen stelt de personeelsleden aan voor de opsporing van verwaarloosde woningen en gebouwen. De onderzoeks-, controle- en vaststellingsbevoegdheden worden omschreven in het artikel 6 van het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.
$2 Om vast te stellen of een gebouw, ongeacht of het dienst doet als woning, verwaarloosd is, wordt uitgegaan van één of meerdere ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten, vast te stellen door een personeelslid van gemeente of een medewerker van het IGS Wonen, Woonpunt DDS , daartoe aangeduid door het college van burgemeester en schepenen.
§3. Een gebouw, ongeacht of het dienst doet als woning, wordt beschouwd als verwaarloosd, wanneer het ernstige zichtbare en storende gebreken of tekenen van verval vertoont aan buitenmuren, voegwerk, schoorstenen, dakbedekking, dakgebinte, buitenschrijnwerk, kroonlijst of dakgoten.
Als ernstige zichtbare en storende gebreken en tekenen van verval worden beschouwd de gebreken die verder verval op korte termijn in de hand werken. Dit geldt in het bijzonder wanneer bij hoofd- en/of bijgebouw(en):
1° de water- of winddichtheid is aangetast en/of
2° de stabiliteit is aangetast en/of
3° onderdelen die losgekomen zijn of dreigen los te komen en/of
4° voorgaande gebreken met voorlopige of ontoereikende maatregelen werden verholpen.
§4. Een verwaarloosde woning of gebouw wordt opgenomen in het verwaarlozingsregister aan de hand van een genummerd opnameattest waaraan minstens één foto wordt toegevoegd. Het opnameattest bevat een beschrijvend verslag met een opsomming van alle gebreken die aanleiding geven tot de opname in het verwaarlozingsregister. De datum van de vaststelling is de datum van het opnameattest en geldt eveneens als opnamedatum in het verwaarlozingsregister.
§5. Een woning die opgenomen is in de gewestelijke inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen kan eveneens opgenomen worden in het verwaarlozingsregister, en omgekeerd.
§6. Een woning die of een gebouw dat opgenomen is in het gemeentelijke leegstandsregister, kan eveneens opgenomen worden in het verwaarlozingsregister, en omgekeerd.
Artikel 4: Kennisgeving van de registratie
Alle houders van het zakelijk recht, zoals bekend bij de administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen, worden met een beveiligde zending in kennis gesteld van de beslissing tot opname in het verwaarlozingsregister.
De kennisgeving bevat:
1° het opnameattest met het beschrijvend verslag,
2° informatie over de gevolgen van de opname in het verwaarlozingsregister,
3° informatie over de beroepsprocedure tegen de opname in het verwaarlozingsregister,
4° informatie over het schrappingsverzoek uit het verwaarlozingsregister.
De beveiligde zending wordt gericht aan de woonplaats van de houder van het zakelijk recht. Is de woonplaats van een houder van het zakelijk recht niet bekend, dan wordt de beveiligde zending gericht aan zijn verblijfplaats. Is de verblijfplaats van een houder van het zakelijk recht niet bekend, dan wordt de beveiligde zending gericht aan het adres van de woning of het gebouw waarop het opnameattest betrekking heeft.
Artikel 5: Beroep tegen registratie
§1. Binnen een termijn van dertig dagen, die ingaat de dag na de datum van de beveiligde zending vermeld in artikel 4, kan een houder van het zakelijk recht bij het college van burgemeester en schepenen beroep aantekenen tegen de beslissing tot opname in het verwaarlozingsregister. Het beroep wordt per beveiligde zending betekend. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en moet minimaal volgende gegevens bevatten:
1° de identiteit en het adres van de indiener,
2° de vermelding van het nummer van het opnameattest en het adres van de woning of het gebouw waarop het beroepschrift betrekking heeft,
3° de bewijsstukken die aantonen dat de opname van de woning of het gebouw in het verwaarlozingsregister ten onrechte is gebeurd. De registratie kan betwist worden met alle bewijsmiddelen van gemeen recht, uitgezonderd de eed.
Als datum van het beroepschrift geldt de datum van de beveiligde zending.
Als het beroepschrift ingediend wordt door een persoon die optreedt namens de houder van het zakelijk recht, voegt hij bij het dossier een schriftelijke machtiging tot vertegenwoordiging, tenzij hij optreedt als raadsman die ingeschreven is aan de balie als advocaat of als advocaat-stagiair.
§2. De administratie stuurt aan de indiener van een beroepschrift een ontvangstbevestiging.
§3. Het beroepschrift is onontvankelijk als het niet is ingediend overeenkomstig de bepalingen in paragraaf 1.
§4. Als het beroepschrift onontvankelijk is, deelt het college van burgemeester en schepenen dit onverwijld mee aan de indiener. Het indienen van een aangepast of nieuw beroep is mogelijk zolang de beroepstermijn van §1 niet verstreken is.
§5. Het college van burgemeester en schepenen onderzoekt de gegrondheid van de ontvankelijke beroepschriften. Het onderzoek gebeurt op stukken als de feiten vatbaar zijn voor directe, eenvoudige vaststelling. Als een onderzoek op stukken niet volstaat, wordt een feitenonderzoek uitgevoerd door de met de opsporing van verwaarloosde gebouwen en woningen belaste personeelsleden.
§6. Het college van burgemeester en schepenen doet uitspraak over het beroep en betekent zijn beslissing aan de indiener ervan binnen een termijn van negentig dagen, die ingaat op de dag na de betekening van het beroepschrift. De uitspraak wordt per beveiligde zending betekend.
§7. Als de beslissing tot opname in het verwaarlozingsregister niet tijdig betwist wordt, of het beroep van de houder van het zakelijk recht onontvankelijk of ongegrond verklaard wordt, blijft de woning of het gebouw opgenomen in het verwaarlozingsregister.
Artikel 6: Schrapping uit het verwaarlozingsregister
§1. Een woning of een gebouw wordt geschrapt uit het verwaarlozingsregister wanneer de houder van het zakelijk recht bewijst dat de ernstige zichtbare en storende gebreken en tekenen van verval die aanleiding gaven tot de opname in het verwaarlozingsregister en die zijn omschreven in het beschrijvend verslag bij het opnameattest, zoals bepaald in artikel 3, §2 en 3, hersteld zijn of verwijderd. In geval van sloop moet alle puin geruimd zijn.
De beëindiging van de staat van verwaarlozing kan aangetoond worden met alle bewijsmiddelen van gemeen recht, uitgezonderd de eed. Als een onderzoek op stukken niet volstaat, wordt een feitenonderzoek uitgevoerd door de met de opsporing van verwaarloosde gebouwen en woningen belaste personeelsleden.
§2. Voor de schrapping uit het verwaarlozingsregister richt de houder van het zakelijk recht een ondertekend en gemotiveerd verzoek aan de administratie via beveiligde zending. Dit verzoek bevat:
1° de identiteit en het adres van de indiener,
2° de vermelding van het nummer van het opnameattest en het adres van de woning of het gebouw waarop de vraag tot schrapping betrekking heeft,
3° de bewijsstukken overeenkomstig paragraaf 1 die aantonen dat de woning of het gebouw geschrapt mag worden uit het verwaarlozingsregister.
Als datum van het schrappingsverzoek geldt de datum van de beveiligde zending.
Als het verzoek ingediend wordt door een persoon die optreedt namens de houder van het zakelijk recht, voegt hij bij het dossier een schriftelijke machtiging tot vertegenwoordiging, tenzij hij optreedt als raadsman die ingeschreven is aan de balie als advocaat of als advocaat-stagiair.
De administratie onderzoekt of er redenen zijn tot schrapping uit het verwaarlozingsregister en neemt een beslissing binnen een termijn van 90 dagen na de ontvangst van het verzoek. De administratie brengt de verzoeker op de hoogte van haar beslissing met een beveiligde zending. Als de kennisgeving niet is gebeurd binnen de voorziene termijn, wordt het schrappingsverzoek geacht te zijn ingewilligd.
Wordt het verzoek ingewilligd, dan wordt de woning of het gebouw geschrapt uit het verwaarlozingsregister. De indieningsdatum van het schrappingsverzoek geldt als datum waarop de woning of het gebouw uit het verwaarlozingsregister wordt geschrapt.
Tegen de beslissing over het verzoek tot schrapping kan de houder van het zakelijk recht beroep aantekenen volgens de procedure, vermeld in artikel 5.
Hoofdstuk II : Belasting op verwaarloosde woningen en gebouwen
Artikel 7: Belastbaar voorwerp en belastingstermijnen
§1. Er wordt voor de jaren 2023 tot en met 2025 een gemeentebelasting gevestigd op de woningen en gebouwen die gedurende minstens twaalf opeenvolgende maanden opgenomen zijn in het verwaarlozingsregister.
§2. De belasting is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat de woning of het gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden opgenomen is in het verwaarlozingsregister.
Zolang de woning of het gebouw niet is geschrapt uit het verwaarlozingsregister, blijft de belasting verschuldigd bij elke verjaardag van de opname.
Artikel 8: Belastingplichtige
§1. De belasting is verschuldigd door de houder van het zakelijk recht op de verwaarloosde woning of het verwaarloosd gebouw op de verjaardag van de opname.
§2. Indien er meerdere houders van het zakelijk recht zijn, zijn zij allen hoofdelijk gehouden tot betaling van de totale belastingschuld.
Artikel 9: Tarief van de belasting
Het bedrag van de belasting wordt vastgesteld op :
- 1250,00 € voor een leegstaande woning of gebouw
Het bedrag van de belasting voor de volgende jaren is gelijk aan het resultaat van de volgende formule: Het bedrag van de belasting van het eerste jaar vermenigvuldigd met X, waarbij X gelijk is aan het aantal periodes van 12 maanden dat het gebouw en/of de woning zonder onderbreking opgenomen is in het gemeentelijk register, ongeacht of er vrijstelling van belasting is verleend. X mag niet meer bedragen dan 5.
Artikel 10 : Vrijstellingen
§1. De houder van het zakelijk recht kan beroep doen op de hieronder vermelde vrijstellingen. Indien hij van een bepaalde vrijstelling gebruik wenst te maken moet hij zelf de nodige bewijsstukken voorleggen aan de administratie. Deze vrijstellingen moeten, tenzij anders vermeld, elk jaar opnieuw, per aanslagjaar, voor de datum van het verschuldigd zijn van de belasting worden aangevraagd.
§2. Van de belasting op verwaarloosde woningen en gebouwen is vrijgesteld:
1° De belastingplichtige die sinds minder dan één jaar houder van het zakelijk recht is over de woning of het gebouw, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor het belastingjaar dat volgt op het verkrijgen van het zakelijk recht. Dit bewijs moet geleverd worden door het voorleggen van een attest van de notaris waaruit blijkt vanaf welke datum de belastingplichtige eigenaar is geworden of door het voorleggen van een notarisakte.
Deze vrijstelling geldt niet voor:
a) de overdracht aan een vennootschap die door de overdrager rechtstreeks of onrechtstreeks gecontroleerd wordt;
b) de overdracht die het gevolg is van een fusie, splitsing of andere overgang ten algemene titel;
2° De belastingplichtige die de verwaarloosde woning volledig en uitsluitend gebruikt als zijn hoofdverblijfplaats en op voorwaarde dat de belastingplichtige niet over een andere woning beschikt en voor zover de belastingplichtige onder de inkomensgrenzen voor een sociale huurwoning valt, zoals bepaald in artikel 6.13 van Boek 6 van het Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021” (ook bekend als het Kaderbesluit Sociale Huur).
3° Wegens overmacht, als de belastingplichtige aantoont dat de woning of het gebouw opgenomen blijft in het register van verwaarloosde woningen en gebouwen ten gevolge van een onvoorzienbare gebeurtenis onafhankelijk zijn van zijn wil. Die vrijstelling wordt verleend voor een termijn van één jaar, maar wordt jaarlijks verlengd als de overmacht aanhoudt.
4° De belastingplichtige die een gedetailleerd renovatieschema voorlegt met daarin tekeningen en een opsomming van de werken, waaruit blijkt dat hij de nodige renovatiewerken zal uitvoeren.
Het gedetailleerde renovatieschema bevat al de volgende stukken:
i. een tekening of schets van de woning of het gebouw met aanduiding van de geplande werken;
ii. een volledige opsomming en korte beschrijving van alle geplande werken;
iii. een raming van de kosten van de geplande werken via een van de volgende stukken:
a) een offerte voor de levering en plaatsing van materialen door een aannemer;
b) een offerte voor de levering van materialen als de werken in eigen beheer worden uitgevoerd;
c) een combinatie van beide offertes;
iv. een fotoreportage van de delen van de woning of het gebouw die gerenoveerd worden.
Deze vrijstelling kan per houder van het zakelijk recht voor hetzelfde pand ten hoogste 2 opeenvolgende belastingjaren verkregen worden.
Voor de toepassing van deze vrijstelling wordt sloop die gevolgd wordt door vervangingsbouw gelijkgesteld met renovatiewerken.
5° De belastingplichtige die houder van het zakelijk recht is over meerdere woningen en/of gebouwen die hij of zij tegelijk wil slopen, verbouwen of renoveren om economische en praktische efficiëntieredenen. Deze vrijstelling kan ten hoogste 2 opeenvolgende belastingjaren verleend worden, voor zover de belastingplichtige een gedetailleerde planning voorlegt voor de uit te voeren sloop-, verbouwings- of renovatiewerken.
Om deze vrijstelling te vernieuwen moet de belastingplichtige in de loop van het jaar voorafgaand aan de vernieuwing mondeling of schriftelijk rapporteren over de voortgang van de voorbereidingen en de werken op het lokaal woonoverleg. Indien hij geen deel uitmaakt van het woonoverleg, wordt hij voor dit punt jaarlijks uitgenodigd. Het woonoverleg formuleert een advies voor het college van burgemeester en schepenen over de vrijstelling voor het betreffende belastingjaar. Als er geen of onvoldoende voortgang blijkt om de verwaarlozing binnen de 2 jaar weg te werken, wordt geen nieuwe vrijstelling verleend.
§3. Een vrijstelling wordt verleend indien de woning of het gebouw:
1° Gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan, of geen voorwerp meer kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning omdat een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld;
2° Vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling maximum drie opeenvolgende belastingjaren kan worden verleend, te rekenen vanaf de datum van de vernieling of beschadiging.
Onder een ramp wordt verstaan elke gebeurtenis die uiterlijk waarneembare schade veroorzaakt aan de woning of het gebouw, waardoor de bewoning van de woning of het gebruik van het gebouw geheel of ten dele onmogelijk wordt.
3° De woningen en gebouwen waarvan het zakelijk recht toebehoort aan de Belgische Staat ingevolge
definitieve verbeurdverklaring (artikel 42, 1° en 2° van het Strafwetboek).
4° De woningen en gebouwen die beschermd zijn als monument. Deze vrijstelling geldt 24 maanden
vanaf de beslissing tot bescherming.
Artikel 11: Wijze van inning
De belasting wordt ingevorderd bij wege van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen.
Artikel 12: De bezwaarprocedure
§1. De belastingschuldige kan bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen.
§2. De indiening en de behandeling van het bezwaar gebeurt volgens de bepalingen van het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.
Artikel 7: Inwerkingtreding
Dit reglement treedt in werking op 01-01-2023 en heft op en vervangt vanaf die dag het gemeentelijk reglement van 14 december 2022.